Hausverkauf: Welche Kosten trägt der Verkäufer?

Sie wissen ungefähr, was Ihr Haus wert ist, und haben im Kopf schon ausgerechnet, was nach dem Verkauf übrig bleibt. Kaufpreis minus Restschuld ergibt einen Betrag, der sich gut anfühlt. Was viele Eigentümer in Kornwestheim erst kurz vor dem Notartermin realisieren: Zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Nettoerlös stehen mehrere Kostenposten – einer davon, die Vorfälligkeitsentschädigung, kann fünfstellig sein. Dieser Artikel listet alle Kosten auf, die typischerweise auf der Verkäuferseite anfallen, erklärt die rechtliche Grundlage dahinter und nennt den Fehler, der an jeder Station am teuersten wird.

Was zahlt der Verkäufer – und was zahlt der Käufer?

In Deutschland trägt der Käufer den Löwenanteil der Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbuchkosten gehen auf seine Rechnung. Das entlastet den Verkäufer erheblich. Auf der Verkäuferseite fallen aber folgende Posten an:

• Maklerprovision – je nach Vereinbarung ganz oder zur Hälfte
• Vorfälligkeitsentschädigung – wenn ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird
• Energieausweis – gesetzlich vorgeschrieben, Kosten trägt der Verkäufer
• Löschungskosten für Grundschuld oder Hypothek
• Spekulationssteuer – unter bestimmten Voraussetzungen nach § 23 EStG
• Kosten für fehlende Unterlagen oder Gutachten – wenn Grundrisse, Baugenehmigung oder Grundbuchauszüge fehlen

Wie hoch diese Posten konkret ausfallen, hängt von Ihrer Immobilie, Ihrer Finanzierung und Ihrem Nutzungsverhältnis ab. Die folgenden Abschnitte gehen durch jeden Posten einzeln.

Maklerprovision: Wer zahlt wie viel – und was regelt das Gesetz seit 2020?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten, verankert in §§ 656a–656d BGB. Es enthält zwei wesentliche Regeln:

1. Wenn ein Makler von beiden Parteien beauftragt wird, muss er von beiden die gleiche Provision verlangen – eine Seite kann nicht mehr als die andere zahlen.
2. Wenn der Verkäufer den Makler allein beauftragt und die Provision trotzdem auf den Käufer umlegen möchte, muss der Verkäufer mindestens die Hälfte selbst tragen.

In Baden-Württemberg ist eine Provision von jeweils 3 % zuzüglich 19 % Umsatzsteuer – also 3,57 % – pro Seite marktüblich. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro bedeutet das 16.065 Euro auf Verkäuferseite. Diese Zahl gehört in die Kalkulation, bevor der Angebotspreis feststeht.

Der Fehler, der hier Geld kostet: Den Maklervertrag unterschreiben, ohne zu klären, ob die Provision geteilt wird oder ob der Verkäufer sie vollständig trägt. Im zweiten Fall liegt der Unterschied bei einem Haus in Kornwestheim schnell bei 15.000 bis 20.000 Euro gegenüber einem Modell mit hälftiger Teilung.

Stand: Oktober 2026. Grundlage: §§ 656a–656d BGB.

Vorfälligkeitsentschädigung – der Posten, der viele überrascht

Wer ein Haus verkauft und dabei ein noch laufendes Bankdarlehen hat, muss dieses vorzeitig ablösen. Die Bank hat das gesetzliche Recht, einen Ausgleich für den entgangenen Zinsgewinn zu verlangen – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Das klingt nach einer Ausnahme, ist aber die Regel: Die meisten Immobilieneigentümer in Deutschland haben beim Verkauf noch eine laufende Finanzierung.

Die Grundlage ist § 490 Abs. 2 BGB: Der Kreditnehmer darf ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen vorzeitig kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweist – ein Verkauf der Immobilie gilt als solches. Die Bank muss die Kündigung akzeptieren, darf aber einen Ausgleich verlangen.

Wie hoch dieser Ausgleich ist, hängt von drei Faktoren ab: der Höhe der Restschuld, der verbleibenden Laufzeit und dem aktuellen Marktzins im Vergleich zum vereinbarten Darlehenszins. Eine Faustformel gibt es nicht – die Berechnung ist bank- und vertragsindividuell. Wer eine verlässliche Zahl braucht, fordert bei seiner Bank schriftlich eine verbindliche Auskunft zur Vorfälligkeitsentschädigung an – möglichst bevor der Verkaufszeitpunkt feststeht.

Ein Zeitpunkt kann die Entschädigung auf null senken: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Kreditnehmer jedes festverzinsliche Darlehen nach zehn Jahren Laufzeit mit einer Frist von sechs Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Wer sechs Monate vor diesem Jubiläum verkauft, zahlt eine Entschädigung, die durch Abwarten auf null gesunken wäre.

Der Fehler, der hier Geld kostet: Den Verkaufszeitpunkt festlegen, ohne vorher die Restlaufzeit des Kredits zu prüfen. Bei einem noch laufenden Kredit mit mehreren Jahren Restlaufzeit und einer Restschuld im sechsstelligen Bereich kann die Entschädigung einen fünfstelligen Betrag erreichen – und dieser ist nicht verhandelbar, weil er gesetzlich berechnet wird.

Stand: Oktober 2026. Grundlage: §§ 489, 490 BGB.

Energieausweis: Pflicht beim Verkauf – was ist zu beachten?

Der Energieausweis ist keine Empfehlung, sondern eine gesetzliche Pflicht. Nach § 80 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) muss der Verkäufer dem Käufer den Ausweis vorlegen – spätestens bei der Besichtigung, nicht erst beim Notartermin. Wer ihn nicht vorlegt, riskiert ein Bußgeld.

Es gibt zwei Ausweistypen:

• Verbrauchsausweis: Basiert auf dem dokumentierten Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Einfacher und kostengünstiger. Bei Einfamilienhäusern, die nach dem 1. November 1977 fertiggestellt wurden, in der Regel zulässig.
• Bedarfsausweis: Berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand der Bausubstanz – aufwändiger und teurer. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, die vor dem 1. November 1977 gebaut wurden, gesetzlich vorgeschrieben.

Viele Häuser in Kornwestheim stammen aus den 1960er und 1970er Jahren und fallen damit in die Bedarfsausweis-Pflicht. Die Kosten für die Erstellung trägt der Verkäufer. Ein noch gültiger Ausweis aus einem früheren Vorgang kann weiterverwendet werden – der Energieausweis ist zehn Jahre gültig.

Der Fehler, der hier Geld kostet: Erst nach dem Inserieren des Objekts an den Energieausweis denken. Das verzögert die Vermarktung, und wer bei der ersten Besichtigung keinen Ausweis vorlegen kann, handelt ordnungswidrig.

Stand: Oktober 2026. Grundlage: § 80 GEG (Gebäudeenergiegesetz i. d. F. vom 1. November 2020, zuletzt geändert 2023).

Grundschuld löschen oder auf den Käufer übertragen?

Wenn im Grundbuch noch eine Grundschuld oder Hypothek eingetragen ist, hat der Verkäufer grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Löschung im Rahmen des Verkaufs, oder Übertragung auf den Käufer – sofern dessen Bank das akzeptiert und die Höhe passt.

Für die Löschung entstehen Kosten für die notarielle Bearbeitung der Löschungsbewilligung und für die Eintragung im Grundbuch. Diese Kosten bemessen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und richten sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld. Die Löschungskosten trägt üblicherweise der Verkäufer, weil er die Lastenfreistellung schuldet – im Kaufvertrag kann aber auch eine abweichende Regelung getroffen werden.

Bei einer Übertragung entfallen die Löschungskosten. Ob das möglich ist, hängt von der finanzierenden Bank des Käufers ab. In der Praxis ist die Übertragung seltener, weil Käufer und ihre Banken eine neue, bedarfsgerecht eingetragene Grundschuld bevorzugen.

Der Fehler, der hier Geld kostet: Die Löschungskosten bei der Nettoerlösberechnung vergessen. Sie erscheinen nicht direkt auf der Notarrechnung für den Kaufvertrag, sondern werden separat abgerechnet – und überraschen dann auf der Abrechnung.

Spekulationssteuer: Wann greift der Staat mit?

Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen, kann das Finanzamt Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn verlangen. Geregelt ist das in § 23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft.

Die wichtigste Ausnahme gilt für selbstgenutztes Wohneigentum: Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt hat, ist von der Steuer befreit – unabhängig von der Haltedauer. Bei vermieteten Immobilien gilt diese Ausnahme nicht.

Auf dieser Seite finden Sie im Ratgeber einen eigenen Artikel mit der konkreten Berechnung der Spekulationssteuer und den genauen Voraussetzungen. Dieser Abschnitt dient zur Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung.

Stand: Oktober 2026. Grundlage: § 23 EStG.

Können Verkaufskosten steuerlich abgezogen werden?

Das hängt davon ab, ob die Immobilie selbstgenutzt oder vermietet war.

Vermietete Immobilien: Kosten mindern den Veräußerungsgewinn

Wer innerhalb der Zehn-Jahres-Frist verkauft und damit ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft hat, kann die Kosten des Verkaufs – Maklercourtage, Wertgutachten, Inserate, Lastenfreistellung – vom Veräußerungsgewinn abziehen. Der steuerpflichtige Betrag sinkt damit.

Ein Punkt, den viele vermietende Eigentümer nicht im Blick haben: Abschreibungen (AfA), die während der Vermietungszeit als Werbungskosten geltend gemacht wurden, mindern die steuerlich maßgebliche Anschaffungskostenbasis. Das erhöht den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn gegenüber dem nominalen Einkaufspreis. Das ist keine Falle des Finanzamts, sondern gesetzliche Systematik – und ein Grund, den steuerlichen Berater frühzeitig einzubeziehen.

Selbstgenutzte Immobilien: Keine Absetzbarkeit

Wenn kein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn anfällt, gibt es keinen Betrag, von dem die Verkaufskosten abgezogen werden könnten. Maklercourtage, Energieausweis und Löschungskosten sind in diesem Fall steuerlich ohne Wirkung.

Stand: Oktober 2026. Dieser Abschnitt dient zur Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung.

Was der Käufer in Baden-Württemberg zahlt – zur Vollständigkeit

Damit das Gesamtbild stimmt: Der Käufer trägt in Baden-Württemberg neben dem Kaufpreis folgende Nebenkosten:

• Grunderwerbsteuer: 5 % des Kaufpreises – dieser Steuersatz gilt in Baden-Württemberg seit dem 5. November 2011 (GrEStG)
• Notarkosten für den Kaufvertrag nach GNotKG
• Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung

Diese Nebenkosten summieren sich auf ungefähr 8 bis 10 % des Kaufpreises und sind nicht verhandelbar – sie sind gesetzlich festgelegt. Für den Verkäufer ist das relevant, weil es beeinflusst, welchen Kaufpreis ein Käufer realistisch aufbringen kann. Wer das berücksichtigt, verliert keine Zeit mit Interessenten, die die Nebenkosten nicht eingeplant haben.

Stand: Oktober 2026. Grundlage: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), Steuersatz Baden-Württemberg seit 5. November 2011.

Die häufigsten Rechenfehler beim Nettoerlös

In der Praxis zeigt sich in Kornwestheim immer wieder dasselbe Muster: Eigentümer kalkulieren den Nettoerlös, indem sie vom Kaufpreis die Restschuld abziehen. Das ergibt einen Betrag, der sich gut anfühlt. Was dabei fehlt:

• Die Vorfälligkeitsentschädigung – noch nicht bei der Bank erfragt, weil man die Zahl lieber nicht kennen möchte
• Die Maklercourtage auf Verkäuferseite – unterschätzt oder gar nicht einkalkuliert
• Löschungskosten für die Grundschuld – erscheinen gering, werden aber vergessen
• Kosten für Renovierungen vor dem Verkauf – als „sowieso nötig" verbucht, nicht als Verkaufskosten
• Spekulationssteuer – nicht gecheckt, weil man sich sicher ist, sie nicht zu schulden

Der sicherste Weg: Alle Posten schriftlich aufzulisten, bevor der Angebotspreis feststeht. Die Vorfälligkeitsentschädigung holen Sie bei Ihrer Bank ein; die Maklerkosten stehen im Maklervertrag; die Löschungskosten schätzt ein Notar auf Anfrage vorab. Dann wissen Sie, welchen Kaufpreis Sie tatsächlich brauchen – nicht welchen Sie sich wünschen.

Der sinnvolle nächste Schritt

Die Kostenseite eines Immobilienverkaufs ist überschaubar, wenn man sie kennt – und teuer, wenn man sie erst beim Notartermin kennenlernt. Das Team von immozeit begleitet Verkäufe in Kornwestheim und der Region und kann einschätzen, welche Kosten in Ihrem konkreten Fall anfallen und wie Sie Ihren Nettoerlös realistisch berechnen.

Wenn Sie eine erste Einschätzung zu Ihrer Situation möchten – nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Wir melden uns.